Zwolnienie ze świadectwa energetycznego – kogo dotyczy?

Podstawowa reguła rynkowa – nie sprzedajesz i nie wynajmujesz? Jesteś zwolniony

Zanim przejdziemy do specyficznych, architektonicznych wyjątków, warto przypomnieć absolutnie kluczową zasadę. Jeśli mieszkasz we własnym domu lub mieszkaniu, korzystasz z niego wyłącznie na swoje prywatne potrzeby i nie planujesz w najbliższej przyszłości wprowadzać tej nieruchomości do obrotu rynkowego (czyli jej sprzedawać lub wynajmować nowym lokatorom), przepisy nie wymagają od Ciebie posiadania świadectwa energetycznego. Nikt nie nałoży na Ciebie kary za jego brak podczas rutynowej kontroli, ponieważ obowiązek ten aktywuje się dopiero w momencie przekazywania lokalu osobie trzeciej poprzez akt notarialny lub umowę najmu (oraz przy urzędowym zawiadomieniu o zakończeniu budowy nowych inwestycji mieszkaniowych).

Lista budynków ustawowo zwolnionych ze świadectwa

Nawet jeśli zdecydujesz się na sprzedaż lub wynajem, istnieje pewna precyzyjnie określona grupa nieruchomości, dla których ustawodawca z góry zniósł konieczność dokumentowania zużycia energii. Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, z bezwzględnego obowiązku zwolnione są następujące kategorie:

• Budynki zabytkowe: Nieruchomości podlegające ścisłej ochronie na podstawie przepisów o opiece nad zabytkami są całkowicie wyłączone z tego obowiązku. Warto jednak pamiętać, że dotyczy to obiektów wpisanych bezpośrednio do oficjalnego rejestru zabytków, a nie wszystkich domów leżących jedynie w strefie opieki konserwatorskiej.
• Obiekty małe (poniżej 50 mkw.): Bardzo ważny wyjątek stanowi każdy budynek wolnostojący, którego powierzchnia użytkowa jest mniejsza lub równa 50 metrów kwadratowych. Należy jednak uważać na definicje: przepis ten dotyczy wyłącznie budynków wolnostojących (np. małych domków na zgłoszenie), a nie mieszkań wydzielonych w blokach (nawet kawalerka o powierzchni 30 mkw. nadal potrzebuje legalnego świadectwa).
• Domy letniskowe i rekreacyjne: Budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku kalendarzowym z zasady nie potrzebują certyfikatów. Ustawodawca rozsądnie uznał, że ich zapotrzebowanie na ogrzewanie w skali całego roku jest marginalne.
• Miejsca kultu religijnego: Kościoły, kaplice, meczety i inne obiekty używane do działalności religijnej nie podlegają wymogom certyfikacji energetycznej.
• Budynki rolnicze i przemysłowe: Jeśli zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną (EP) budynku przemysłowego, gospodarczego lub rolniczego nie przekracza 50 kWh/(m²*rok), również jest on z urzędu zwolniony z posiadania paszportu energetycznego. Z definicji wyłączone są też obiekty nieposiadające w ogóle jakichkolwiek instalacji zużywających energię do ogrzewania, chłodzenia czy wentylacji mechanicznej (np. zwykłe wiaty czy nieogrzewane stodoły).

Uwaga na pułapki interpretacyjne w przepisach

Zwolnienia z pozoru wydają się bardzo klarowne, ale w polskim prawie definicje bywają niezwykle zdradliwe, co nierzadko prowadzi do ostrych konfliktów w kancelariach notarialnych. Wątpliwości najczęściej dotyczą małych domków rekreacyjnych i obiektów letniskowych, które z czasem zostały przez właścicieli przystosowane do normalnego użytku całorocznego.

Jak wyjaśnia i przestrzega w takich przypadkach mgr inż. Tomasz Kwiatkowski - główny audytor energetyczny sporządzający świadectwa energetyczne w firmie: https://swiadectwo-energetyczne-wroclaw.pl, granica między budynkiem zwolnionym a podlegającym obowiązkowi bywa bardzo cienka i opiera się na formalnym statusie nieruchomości w dokumentacji urzędowej. Nawet jeśli wybudowany dom jest mały, ale z przyczyn architektonicznych nie jest zaklasyfikowany jako "wolnostojący" (np. jest w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej), albo ma wprawdzie charakter rekreacyjny, ale w oficjalnych dokumentach z urzędu gminy widnieje jako budynek mieszkalny całoroczny, interpretacja notariuszy może być na niekorzyść zbywcy, rygorystycznie wymuszając sporządzenie audytu. Dlatego zawsze warto skonsultować sytuację prawną i projektową swojego obiektu z licencjonowanym inżynierem.

Co grozi za błędne powołanie się na zwolnienie?

Notariusze podczas sporządzania umów kupna-sprzedaży weryfikują fakt przekazania dokumentu. Jeśli sprzedający odmówi przekazania świadectwa, powołując się na konkretne zwolnienie (np. twierdząc uparcie, że dom na pewno ma poniżej 50 mkw. powierzchni użytkowej), notariusz prawdopodobnie uwierzytelni tę deklarację słowną w akcie, ale co do zasady nie bierze odpowiedzialności za ewentualny błąd metrażowy. Jeśli w przyszłości Państwowy Nadzór Budowlany lub po prostu niezadowolony kupujący (na drodze postępowania cywilnego) udowodnią, że dom jednak przekraczał ustawowy metraż lub był od początku wpisany jako obiekt docelowo całoroczny, a nie letniskowy, na dawnego właściciela nadal może zostać nałożona dotkliwa kara grzywny z tytułu wykroczenia (wynosząca do 5000 złotych).

Podsumowanie

Dokładna znajomość przepisów zwalniających ze świadectwa charakterystyki energetycznej może zaoszczędzić inwestorom mnóstwa stresu oraz niepotrzebnych wydatków rzędu kilkuset złotych w trakcie przygotowywania lokalu do transakcji. Jeśli Twój budynek jest prawdziwym domem letniskowym (używanym realnie poniżej 4 miesięcy w roku), malutkim domkiem wolnostojącym o niewielkim metrażu czy zabytkiem ujętym w formalnym rejestrze, przepisy prawa stanowczo chronią Cię przed koniecznością wyrabiania dodatkowej dokumentacji energetycznej. W sytuacjach brzegowych lub przy niejasnym statusie budynku w księgach wieczystych i pierwotnych projektach budowlanych, najbezpieczniejszym rozwiązaniem pozostaje jednak zawsze szybka, profesjonalna konsultacja z licencjonowanym audytorem. Zyskasz pewność, czy ominięcie audytu jest w Twoim przypadku w pełni legalne i bezpieczne.

Artykuł sponsorowany